紛争解決のためのQ&A 記事一覧
紛争解決のためのQ&A
日本不動産鑑定士協会連合会が運営する「不動産鑑定士調停センター」は法務大臣の認証を受けた裁判外紛争解決(ADR)事業者。
家賃や地代の値上げや値下げ、借地建物の売買など不動産を巡るトラブルは尽きませんが、関係がこじれないうちに、当事者が納得できる形での解決を目指すのが同調停センター。
その運営委員会メンバーによる、不動産相談の事例と解決のための方策をQ&Aの形で紹介します。
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不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第20回 競売で底地を入札したいがその評価は 収益価格が合理的だが
A 最近は、競売で底地が売りに出るケースは少ないのですが、バブル崩壊後しばらくは地上げに失敗した案件、大きな地主さんが株式などの投資に失敗し競売される事案などがみられました。 底地の評価方法は、競売(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第19回借地人に底地を買ってもらいたい 経済価値が増加する場合も
A 底地の鑑定評価額は、収益価格および比準価格を関連付けて決定するものとされていますが、底地を当該借地人が買い取る場合は、底地と借地権付建物が同一所有者に帰属することによる市場性の回復により経済価値(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第18回 競売で借地権付建物を落札したが 譲渡承諾料は買受人負担
A 賃借権の譲渡、転貸は、賃貸人の承諾を要します(民法第612条)が、譲受人の第三者が借地権を取得しても地主が不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権の譲渡を承諾しないときは、借地権者(競売の場合は落(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第17回建物賃借の更新料を求められている 市場バランスで変わる慣行
A 土地の更新料の支払いについて、最高裁判所は当然の支払義務はないと判示しており、借家の場合も同様と考えられます。従って、更新料支払いの約束がない場合には支払義務はありません。契約更新にあたり更新料(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第16回 土地賃借の更新料は支払うべきか 根拠説には一長一短が
A 最高裁判所(昭和58年1月24日第三小法廷判決)は、建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃貸借期間満了に際し、賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対する更新料支払義務を生じさせる事実(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第15回 継続地代の評価方法は 経済事情などを総合考慮
A 不動産鑑定評価基準によれば、継続賃料は差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法などによって求めるものとされています。 差額配分法は、経済価値に即応した適正な賃料と実際に支払われている賃料(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第14回 オーダーリースの賃料減額要請 事情変更があったか否か
A 継続賃料の評価方法として、(1)差額配分法、(2)利回り法、(3)スライド法、(4)賃貸事例比較法があります。借地借家法の賃料増減請求権行使の要件として、賃貸借契約締結後相当期間の経過と経済事情の変動が必要(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第13回 相続した共有住宅の家賃の評価は 原価性と市場性から判断
A 長男が自分の持ち分(3分の1)を超えて居住している場合、超えた部分(3分の2)について無償で居住させる契約(使用借権)とか、賃貸借契約を締結していない場合には不当利得、損害金の支払いが問題となります。賃貸(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第12回共有取得物の分割法と評価は 代償分割による解決が適当だが
A 一般的に不動産の相続による分割には、(1)売却して売却代金を分割する「換価分割」、(2)不動産を相続した人が他の相続人に現金などを支払う「代償分割」、(3)売却も分割もせず相続人全員での「共有」、(4)不動(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第11回 更新期を迎えた借地の明渡料は 借地権価格基に事情も考慮
A 一般的には地主側が自己使用を理由として明渡しを求める必要性の度合い、また借地人が当該土地を必要とする度合いに応じて明渡料が算定されるものと考えられます。 借地権の明渡料は土地の借地権価格が一つの(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第10回ビル建て替えの際の明渡料は 狭義の借家権と損失補償で
A 対象ビルを建て替えるという、家主側の事情により、借家人(テナント)の意思に依らないで立退くので、借家人の損失を補填することを内容とします。明渡料について、明記された基準はありませんが、狭義の借家権(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第9回 マンション共有持ち分権の評価は 20%前後の市場性減価行う
A 競売においてファミリーマンションの共有持ち分のみが売却対象となるケースは稀にあります。そこでまず共有持ち分にかかわる競売物件の評価について、原則的な考え方を記します。 通常の競売物件の評価では一(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第8回貸地の借地権付き建物を買い取りたい 所有者には優先譲受権がある
A 借地人は建物の所有権を第三者に売却することができます。借地人が建物を売却するときは、その建物の敷地利用権である借地権(賃借権)も一緒に売却することになりますので、通常は借地契約書には、借地権の譲(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第7回 借地上住宅を建て替える際の承諾料 更地価格の10%前後が目安
A 土地の賃貸借契約は、契約面積、契約の目的、契約期間、賃料などのほか承諾を要する事項等について取り決め、借地の譲渡転貸、建物の増改築等に当たっては多くの場合、事前に地主の承諾を要する旨を定めてい(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第6回借地に賃貸マンションを建てたい 条件変更で承諾が必要に
A 木造2階建て居宅から鉄筋コンクリート造り5階建ての賃貸マンションに建て替えたいということですから、地主の借地条件変更(木造から鉄筋コンクリート造へ)の承諾が必要になります。 借地契約には建物の種類、(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第5回 借地権付き建物を売却したい 譲渡承諾料は10%前後
A 通常借地権を譲渡する場合には、地主の承諾が必要です(民法612条1項)。一般に賃貸借の場合には、賃借人が誰であるかということは、地主にとっても重要な利害関係があるので地主に無断で賃借人が変わっては困(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第3回 家賃値下げを要求する場合 減額請求の意思を明確に
A 借地借家法第32条1項は、将来に向かって借賃の増減を請求することができると規定しています。 家賃の減額について当事者間の協議が調わない場合については、借地借家法第32条3項に規定があり、減額が正当であ(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第2回 継続家賃の評価方法 差額配分法など4手法基に
A 借地借家法は、「…租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、…増減を請求することが(続く) -
不動産鑑定士調停センター 紛争解決のためのQ&A 第1回 賃料の値上げ、値下げ 当事者双方に請求権あるが…
Q 3年前に建物を賃貸し、その当時の相場で貸したのですが、最近家賃が値上がりしてきたので値上げを考えています。どのような場合に賃料の値上げ、値下げを請求できるのでしょうか。また、借家人への理解を求(続く)
