～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 記事一覧
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(73) ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主・買主の合意と後日変更に対応「売買契約書の訂正方法」
売買契約書や重要事項説明書に誤字脱字があった場合は(1)作成し直す、(2)訂正する、この2つが対応方法となる。売買契約の前日など時間に余裕がある場合は当然作成し直しとなるが、売買契約中でも売買価格の数字の(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(72) ～畑中学 取引実践ポイント～ 注意すべき3点、曖昧にせず「売主の意思能力の確認」
売主の意思能力(判断能力)の有無は売却の媒介契約までには不動産会社の担当者自身で必ず確認するのが原則だ。意思能力とは自分の行為の結果を認識判断できる能力のこと。つまり、私たちは売主がどの不動産をいくら(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(71)～畑中学 取引実践ポイント～ メールやSNSで案内を「必要書類の案内は確認することまで」
顧客への必要書類の案内は「見て・そろえたか」の確認が不可欠だと思う。案内はするが、その確認をしない人もいる。トラブルを避けるためには確認までを必要書類の案内の一連の所作と考えた方が良いだろう。 (続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(70) ～畑中学 取引実践ポイント～ 所得税等申告で売主から質問 「売買代金の内訳の計算」
「売買契約書に建物と土地の内訳の価格が書かれていません。申告に必要ですがどうしたら良いでしょうか?」この質問に回答ができるよう担当者として内訳を計算できるようにしておきたい。 ◎ ◎ ◎(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(69) ～畑中学 取引実践ポイント～ メリット・デメリットを慎重に 「持ち分取得へのアドバイス」
住宅を購入する買主から「配偶者も費用負担分相当の持分を持つのですが、それについてどう思いますか」との質問を受けたら、どうアドバイスしたら良いだろうか。 □ ■ □ 「不動産の持分は単有(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(68) ～畑中学 取引実践ポイント～ 判例・トラブル集を読み思う「善管注意義務は不動産取引の要点」
売買当事者が不利益を被らないように、「その内容で取引を行って媒介契約における善管注意義務違反とならないか?」を確認しつつ進めていくことが、不動産取引かつ調査の基本だと2025年始めに改めて思ったことだ。(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(67) ～畑中学 取引実践ポイント～ トラブルになりにくい手続き「借地付き建物の取引(2)」
今回は借地権付き建物の取引においてトラブルになりにくい手続き方法について触れていく。ポイントは「土地所有者(底地権者)と借地権者の譲渡承諾条件をできるだけ早く双方の同意を得ておく」ことだ。 前回も(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編66 ～畑中学 取引実践ポイント～ 所有者承諾、ローン制限等3つのポイント「借地付き建物の取引」
借地権付き建物の取引は所有権である場合と比べて3つの異なるポイントがある。1つ目は「土地所有者の承諾が必要であること」、2つ目は「ローンに制限があること」、3つ目は「借地説明書を作成すること」、この3点(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(65) ～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産問題はスピード重視で 「引き渡し顧客からの連絡対応」
顧客からの不動産引き渡し後の連絡は「速やかに対応する」ことが原則だ。つい「クレームだと面倒くさいな」と感じて顧客から連絡があると対応するのに躊躇(ちゅうちょ)することがあるかもしれないが、後に延ばすほ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(64) ～畑中学 取引実践ポイント～ 遺言書や遺産分割協議書など確認を「相続登記が済んでいない不動産」
相続登記が済んでいない不動産の売却相談を受けたら、(1)相続登記が済んでから、もしくは(2)相続登記の準備ができてから媒介契約を結んで売却活動に入ろう。理由は相続登記が万が一できないと、活動が無駄になるだ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(63) ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主の潜在的なリスクに注意を 抵当権の抹消登記が済んでいない不動産
「既にローンの返済は済んでいます」 不動産の売却依頼の際に、抵当権が抹消されていない不動産であるのに、売主からそう言われたら要注意。すぐ「抵当権の抹消関係書類はお手元にありますか」もしくは「お借(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(62) ～畑中学 取引実践ポイント～ 清算金が売上げ扱いのケースも お金の流れが見える「清算書(2)」
今回は清算金の計算方法について述べてみる。おさらいとなるが清算書の目的は顧客から見て、「この金額を受け取れば(振り込めば)良い」とお金の流れが分かりやすく、理解できるようにすることだ。そのため計算過程(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(61) ～畑中学 取引実践ポイント～ 先に結論を述べ 後に根拠を提示 お金の流れが見える「清算書(1)」
不動産取引で9月末に集中するのが残代金決済と引き渡し。スムーズに進めるために顧客が何をすれば良いか分かるように決済日時や場所、必要書類の他に清算書を作成し事前に案内をしておくのが基本だ。清算書の目的(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編60 ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主情報だけでなく自身で調査を「重要事項説明書を買主側宅建業者が作成する場合の注意点」
不動産売買に伴う重要事項説明書は売主、買主に分かれる共同仲介の場合、原則、売主側の宅建業者(以下、売主側)が作成する。重要事項説明書の構成は『買主目線×不動産情報』に要約できるので、買主が「勘違(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編59 ～畑中学 取引実践ポイント～ 測量図を基にセットバック 「前面道路が42条2項道路の場合」
前面道路の建築基準法上の取り扱いが42条2項道路の場合は、(1)測量図を作成し(2)中心線を判定(3)セットバックのラインを割り出す(セットバック面積を出す)ことが必要となる。売買不動産が土地ならほぼ必須。一戸建(続く) -
道路所有者への対応欠かせず ～畑中学 取引実践ポイント～ 「私道通行掘削の承諾書」 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(57)
前面道路が私道の場合、通行や掘削の承諾書(以下、承諾書という)を道路所有者から取得するのが基本だ。理由は道路所有者から徒歩や車での通行および水道管などライフラインの埋設管工事に伴う掘削について「そんな(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(56)～畑中学 取引実践ポイント～ 各状況に応じて営業判断を「不動産の案内方法Ⅱ」
第20回で不動産の案内方法について触れたが、今回は案内時の各シチュエーションでどう判断をした方が営業としてベターなのかを考察をしてみたいと思う。 前回も書いたが案内では、(1)「不動産を買主に興味を(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(55) ～畑中学 取引実践ポイント～ スケジュール感を伝える 「媒介契約から売買契約まで1～3カ月」
不動産取引のスケジュール感をあらかじめ伝えておくと、顧客も「この時期が忙しくなるな」と予想ができ、時間が空くように調整してくれて、手続きがスムーズに進められるようになる。 また、丁寧に対応してい(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(54) ～畑中学 取引実践ポイント～ バランス感覚を持ち伝える「総会議事録と長期修繕計画」
総会議事録と長期修繕計画表は売主や管理会社から入手できるのであれば入手し読んでおこう。 総会議事録はマンション(区分所有住戸)内で何を検討しているのか現時点の課題が分かり、長期修繕計画表は修繕積立(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(53) 総会議事録の議題から読み解く「管理に係る重要事項報告書(2)」
前回に続き管理に係る重要事項報告書について。今回はその内容についてとなる。 見方は買主にとって「希望する利用ができるか」「予期せぬことがないか」「私たちの勘違いがないか」の3つの視点で各項目を確(続く)
