問題
【問 6】 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、「管理業務」を行う事業をいう。
2 賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、当該委託に係る「賃貸住宅の維持保全」を行う業務は、「管理業務」に該当する。
3 賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務は、賃貸住宅の維持保全業務と併せて行わない場合でも、「管理業務」に該当する。
4 国土交通大臣の登録を受けて、賃貸住宅管理業を営む者を「賃貸住宅管理業者」という。
【問 7】 特定転貸事業者がサブリース方式の契約業務を行う場合、特定賃貸借契約を締結する前に賃貸人に交付して説明しなければならない特定賃貸借契約重要事項説明書の事項として、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律によれば、次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項
イ 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
ウ 契約期間に関する事項
エ 保険契約に関する事項
1 一つ 2 二つ 3 三つ 4 四つ
【問 8】 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 Bは、A所有の賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むために、Aとの間で賃貸借契約を締結した(AB間には密接な関係はないものとする。)。このAB間の賃貸借契約を特定賃貸借契約という。
2 「特定転貸事業者」とは、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいう。
3 賃貸住宅管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、1人以上の業務管理者を選任し、当該営業所又は事務所における業務に関し、一定の事項についての管理及び監督に関する事務を行わせなければならない。
4 賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人(賃貸住宅管理業者等の国土交通省令で定めるものを除く。)に対し、当該管理受託契約を締結する前に、重要事項説明書を交付して、業務管理者に管理受託契約の内容及びその履行に関する事項等について、説明させなければならない。
【問 9】 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律によれば、次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 管理戸数が300戸である者が賃貸住宅管理業を営もうとするときは、国土交通大臣の登録を受けなければならない。
イ 管理戸数が100戸である者が賃貸住宅管理業を営もうとするときは、国土交通大臣の登録を受けることができない。
ウ 賃貸住宅管理業の登録を受けた法人の役員の住所に変更を生じた場合には、30日以内に賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。
エ 国土交通大臣は、取引上の利害関係のある者が賃貸住宅管理業者登録簿の閲覧請求をした場合にのみ、閲覧させなければならない。
1 一つ 2 二つ 3 三つ 4 四つ
【問 10】 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下「法」という。)第20条に定める委託者への定期報告に関する次の記述のうち、最も適切でないものはどれか。
1 管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、及び管理受託契約の期間の満了後遅滞なく、報告を行う必要がある。
2 賃貸住宅管理業者は、「管理業務の実施状況」について、法第20条の定期報告をしなければならない。
3 賃貸住宅管理業者は、「管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況」について、法第20条の定期報告をしなければならない。
4 賃貸住宅管理業者は、法第20条に定める定期報告をするための管理業務報告書の内容を電磁的方法で提供することはできない。
正解と解説
【問 6】 正 解 3
1 正しい。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が成立し、賃貸住宅管理業者登録制度は廃止され、基幹事務という概念もなくなったので、注意が必要。賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、管理業務を行う事業を賃貸住宅管理業という。「管理業務」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、(1)当該委託に係る賃貸住宅の維持保全を行う業務、又は(2)当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務((1)に掲げる業務と併せて行うものに限る)をいう(賃貸管理業法2条2項)。
2 正しい。賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、当該委託に係る賃貸住宅の維持保全(住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう)を行う業務は、管理業務に該当する(同条同項1号)。なお、点検及び清掃等の維持だけ行い、必要な修繕をしない場合には、維持保全業務には該当しない。
3 誤りで、正解。賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務は、賃貸住宅の維持保全業務と併せて行う場合に限り、管理業務に該当する(同条同項2号)。
4 正しい。国土交通大臣の登録を受けて、賃貸住宅管理業を営む者を「賃貸住宅管理業者」という(同条3項、3条1項)。
【問 7】 正 解 3
ア 正しい。特定転貸事業者が賃貸人に支払う家賃の額、家賃の設定根拠、支払期限、支払い方法、家賃改定日等について記載し、説明すること(家賃の他、敷金がある場合も同様とする)が必要である(賃貸管理業法施行規則46条3号)。
イ 正しい。特定転貸事業者が行う維持保全の具体的な内容や設備ごとに、賃貸人と特定転貸事業者のどちらが、それぞれの維持や修繕に要する費用を負担するかについて記載し、説明することが必要である(同法施行規則46条5号)。
ウ 正しい。契約の始期、終期、期間及び契約の類型(普通借家契約、定期借家契約)を記載し、説明すること。また、契約期間は、家賃が固定される期間ではないことを記載し、説明することが必要である(同法施行規則46条9号)。
エ 誤り。保険契約に関する事項は説明事項ではない。
正しいものはア、イ、ウの三つであり、正解は3である。
【問 8】 正 解 4
1 正しい。「特定賃貸借契約」とは、賃貸住宅の賃貸借契約(賃借人が人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者であるものを除く)であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう(賃貸管理業法2条4項)。特定賃貸借契約をマスターリース契約ともいう。
2 正しい。「特定転貸事業者」とは、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者をいう(同法2条5項)。特定転貸事業者をサブリース業者ともいう。
3 正しい。賃貸住宅管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、1人以上の「業務管理者」を選任して、当該営業所又は事務所における業務に関し、管理受託契約の内容の明確性、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性その他の賃貸住宅の入居者の居住の安定及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施を確保するため必要な国土交通省令で定める事項についての管理及び監督に関する事務を行わせなければならない(同法12条1項)。
4 誤りで、正解。賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人(賃貸住宅管理業者等の国土交通省令で定めるものを除く)に対し、当該管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面(重要事項説明書)を交付して説明しなければならない(同法13条1項)。本肢は、昨年度と異なる部分である。重要事項の説明は、業務管理者に説明させるのは望ましいが、必ずしも業務管理者に説明させる必要はなくなった。
【問 9】 正 解 3
ア 正しい。賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。ただし、その事業の規模が、管理戸数が200戸未満であるときは、登録の義務はない(賃貸管理業法3条1項、同法施行規則3条)。
イ 誤り。管理戸数が200戸以上の場合には、国土交通大臣の登録を受けなければならない。他方、管理戸数200戸未満の場合には、登録を受ける義務がないだけであって、登録を受けてもよい。
ウ 誤り。賃貸住宅管理業の登録を受けた法人の役員の氏名に変更を生じた場合には、30日以内に賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。しかし、役員の住所に変更を生じても変更の届出は不要である(同法7条1項、4条1項2号)。
エ 誤り。国土交通大臣は、賃貸住宅管理業者登録簿を一般の閲覧に供しなければならない(同法8条)。
誤っているものはイ、ウ、エの三つであり、正解は3である。
【問 10】 正 解 4
1 適切。管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、及び管理受託契約の期間の満了後遅滞なく報告を行う必要があり、報告する事項によっては、それ以上の頻度で報告を行うことが望ましい(賃貸管理業法20条、同法施行規則40条1項、解釈運用の考え方20条関係2)。
2 適切。「管理業務の実施状況」は、法第20条の定期報告事項に該当する(同法20条、同法施行規則40条1項2号、解釈運用の考え方20条関係1(1))。
3 適切。「管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況」は、法第20条の定期報告事項に該当する(同法20条、同法施行規則40条1項3号、解釈運用の考え方20条関係1(2))。
4 最も不適切であり、正解。賃貸住宅管理業者は、賃貸人の承諾を得て、管理業務報告書に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができる(同法20条、同法施行規則40条2項～8項、解釈運用の考え方20条関係3)。
