RENOSY ASSET MANAGEMENT(東京都港区、以下・RAM)は、不動産テック総合サービス『RENOSY』(リノシー)の「不動産投資サービス」を通じて投資用物件を購入した投資家オーナー向けとして、新たな賃貸管理プラン『NEOインカム™』を11月に導入した。入居者と直接に賃貸借契約を結ぶ投資家オーナーが賃貸人の地位を持ちつつ、「賃料請求権」を切り離し、それをRAMに譲渡して対価を受ける。RAMが管理業務を受託する。従来の一般的なサブリース方式の〝転貸借〟の概念ではない、「将来集合債権譲渡型賃料収受スキーム™」として特許出願した(イメージ図)。
同社を含めたGAtechnologiesグループ(同住所)は、不動産売買・賃貸借・投資のニーズに一気通貫に対応する『RENOSY』を提供している。その中でRAMは、投資家オーナーの物件の賃貸管理業務を受託している。提供する賃貸管理サービスで、基本の「集金代行プラン」や設備修理・交換費用を同社が負担する「ワイドプラン」はそのままに、更に上位に位置付けていた従来の「マスタープラン」に代えて今回、新プランで『NEOインカム™』を開発した。
一般的なサブリースでのマスターリース契約で用いられている投資家オーナーと事業者の間、事業者と入居者の間の〝ダブル賃貸借〟では、介在する事業者に「借地借家法」が適用される。投資家オーナーからの契約解除に正当事由が求められ、資産運用の自由度で不便な点に着目した。
11月30日に報道機関向けに開いた説明会で、新プランの開発を担当したGAtechnologies法務・コンプライアンスマネージャー・社内弁護士の古澤賢太郎クリストフ氏は、「借地借家法は入居者の権利を守るのが立法の趣旨。入居していない事業者の権利保護になっている実態に、課題意識があった」と開発に至る背景を説明した。
今回の新プランは、代替えされる従来のマスタープランのメリットだった空室リスクや設備修理・交換リスクの引き受けをRAMが維持しつつも、法的な仕組みを変更した点に特徴がある。
投資家オーナーは、入居者と直接に賃貸借契約を締結する。RAMは、投資家オーナーから当該の管理業務を受託する。管理受託物件から将来を含めて毎月発生する賃料を一括りに「将来集合債権」として買い取り、投資家オーナーにその譲渡対価を支払う。
譲渡対価は7年間を基本契約に、毎年変更する。前年4月から9月の期間で最も高い賃料をベースにRAMが分割払いする。賃料が上がれば、投資家オーナーの手取り額が増える。その逆もある。
RAM社長の永守賢吉氏は同日の説明会で、「長期で安定的な資産運用ができるよう投資家オーナーを支援していきたい」と今後を展望した。
