Jリートに迫る逆風　賃料増額で金利高を跳ね返せるか

増配余地が再評価のカギに

　不動産売買市場の厚みは、Jリートの拡大と歩調を合わせて増してきた。ニッセイ基礎研究所によれば、25年末時点のJリート保有不動産は約4990棟、資産規模はおよそ29兆円。不動産の売却益は2072億円と過去最高を更新し、投資主還元を支えた。そのJリートは今年9月、市場創設から25周年を迎える。四半世紀の歩みは平坦ではない。04年～08年頃の不動産ファンドバブルの起点となった半面、世界金融危機(リーマン・ショック)では東証REIT指数がリーマン前からおよそ4割下落し、700～800ポイント台まで沈んだ。それでも数々の局面を経て、デフレ耐性、インフレ耐性、リファイナンス耐性は着実に高まった。投資商品としての底堅さを備え、今や価格目線やキャップレートを市場に示す存在へと進化している。取引の透明性を高め、市場の裾野を広げた意義は大きい。

　住宅・不動産各社にとっても、Jリートは有力な売却先であり、収益源としての存在感はなお大きい。投資家から見れば、安定した分配金が見込める投資商品であり、投資機会の受け皿としての意味は明確だ。一般事業会社、海外投資家、私募ファンドなどへ買い手が広がったことで、不動産投資家の顔ぶれも確実に多様化した。Jリートは単なる高利回り商品ではなく、日本の不動産市場で価格形成と流動性を支えるインフラである。国内の商業用不動産取引は足元で、インフレ進行と大型案件の増加を背景に6兆～7兆円規模へ膨らんだ。売買市場においてJリートは安定的に3～4割を占める中核プレーヤーとなり、その存在感を一段と高めている。