東京主要5区グレードAオフィス需給逼迫続く、大阪も賃料上昇 コリアーズ

　コリアーズ・インターナショナル・ジャパン(東京都千代田区)は、2026年第2四半期(4から6月)の東京主要5区と大阪市中心部のグレードAオフィス賃貸市場の調査結果をまとめた。

　東京主要5区では、新規供給が3万1300坪だったのに対し、ネットアブソープションは3万5400坪となり、需要が供給を上回った。空室率は前期比0・1ポイント低下の1・3%と、極めて低い水準で推移した。平均賃料は同3・9%上昇の坪当たり3万9900円。上昇基調は維持したものの、直近2四半期に続いた5%超の伸びからは鈍化した。年度替わりに伴う賃貸条件の引き上げが一巡したことが主因という。

　採用競争力の強化を目的に、大企業によるオフィス環境の改善需要は底堅い。一方、市場で募集される区画が極端に少なく、希望条件に合う物件を確保しにくい状況が続く。内装工事費の高騰や工期の長期化も目立ち、契約締結から移転完了まで1年以上を要する例もある。東京では2030年ごろまで年10万坪超の新規供給が続く見込みだが、開発物件のテナント内定が早期化しており、需給緩和への寄与は限定的とみる。今後は、移転元の区画が「二次空室」として市場に戻る動向が需給を左右しそうだ。

　プレミアムグレードでは、空室率が同0・4ポイント低下の1・0%。日本橋・八重洲・京橋、渋谷・原宿の各エリアでは0・0%となり、空室がほぼ払底した。平均賃料は坪当たり5万円、平均実効賃料は同4万7700円で、いずれも前期比1・9%上昇した。

　一方、大阪市中心部でも、新規供給1200坪に対し、ネットアブソープションは3700坪と需要超過が続いた。空室率は同0・1ポイント低下の2・5%、平均賃料は同2・0%上昇の坪当たり1万9800円。2027年以降の新規供給が限定的なことから、需給逼迫と賃料上昇が続く可能性が高いとしている。