不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第2回　継続家賃の評価方法　差額配分法など4手法基に

　A　借地借家法は、「…租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、…増減を請求することができる…」(同法第32条1項)と定めています。

　値上げが相当か否かは、借地借家法が挙げている事由を満たすか否かを諸資料(例えば、新旧の固定資産税・都市計画税納税通知書、近隣の同種賃貸物件の賃料の直近動向を示す資料等)に基づいてよく検討することが大事です。

　不動産鑑定評価基準は継続中の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改訂する場合の評価方法として、(1)差額配分法(新規賃貸を想定した賃料と現行賃料の差額を配分する方式)、(2)利回り法(土地、建物価格の変動を反映する方式)、(3)スライド法(消費者物価、GDPなどの経済変動指数にスライドする方式)、(4)賃貸事例比較法(類似の事例との比較を行う方式)――の評価手法を挙げており、これらから得られた賃料を関連づけて決定するものとされています。