不動産鑑定士調停センター　紛争解決のためのQ&A　第4回　事業用定期借地の地代値下げ請求　まず調停、話し合い解決も

　A　事業用定期借地の場合、旧法借地のような割合の借地権価格が発生していないので、旧法借地の地代と比較して高額になることが一般的です。通常賃料は賃貸人である土地所有者と建物の所有者である賃借人の間で、一定額が合意されて成立します。

　ただし、事業用定期借地の場合、当初その土地に対する需要者が複数あって、借地人予定者間で入札によって地代が決まるケースがあります。入札の場合は、最も高い価格を提示した賃借希望者が借地人となることができるのが原則ですから、今回の場合のように、景気動向によって当初予想した事業収益が得られなくなって、賃料を支払い続けることが難しくなるケースも昨今はあるようです。

　借地借家法第11条第1項は、将来に向かって賃料(地代)等の増減を請求することができると規定しています。また、賃料の増減額請求は、訴を提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない(調停前置)と規定されています(民事調停法第24条の2)。地代の増減請求権は客観的な経済事情の変更を要件としているので、単に当初見込んだ事業収益が得られないなどの理由によって減額請求することは、法律的には難しいということができます。