藤澤雅義の賃貸管理　現場中継　(41)　物件収支の体系的理解　〝NOI〟の知識は必須　オーナーから情報収集を

　賃貸管理をしている現場の人には、物件の収支について、つまりオーナーのキャッシュフローに関心がない人が多いように思う。募集して、契約して、メンテナンスやクレームに対応していればそれでいいのではなく、実際にオーナーのキャッシュフローはどうなっているのか、もっとオーナーからも情報をもらって知るべきであろう。

　そこで今回は、お金の流れを体系的に理解してもらいたい思う。左表は「キャッシュフローツリー」と呼んでいるものだが、ここには「減価償却」や「支払い金利」「元本返済」の分離などの不動産所得を出すための財務会計的な科目はない。あくまでキャッシュフローベースの「お金の経緯」が示されている。

　(1)は、「総潜在賃料収入」といって、稼働率100%の場合の賃料の合計額のこと。日本で「その物件の利回りは?」というと、この数値を購入コストで割ったものをいうことが多い。これを「表面利回り」という。