よく分かる不動産証券化とビジネス活用<第44回>　不動産証券化の現状と将来展望(15)　有識者に聞く　三井不動産内藤伸浩氏(2)

〔田辺〕

　引き続き、昨今問題となっているJ-REITのデットのリファイナンスについて伺います。前回、デット資金の償還リスクに対応して、多角的な手段を講じておく必要があるということでした。コミットメント・ラインを取得することのほかに、どのような手段がありますか。〔内藤〕

　現在、投資法人は主に不動産(実物不動産、不動産信託受益権など)に直接投資していますが、投資法人がSPC(不動産に投資している特別目的会社)にエクイティ出資する形で投資をするという方法もその1つでしょう。すなわち、万一、あるSPCのノンコースローンの期限が到来してそのリファイナンスができずにSPCがデフォルト(債務不履行)することになっても、クロスデフォルト条項(1つのSPCがデフォルトすれば、他のSPCや投資法人もデフォルトしたものとみなして、金融機関が債務者に返済を要求できるとする契約)がない限り、デフォルトするのはそのSPCだけであって、投資法人や他のSPCに影響は及びません。また、このような形態になっていれば、仮に一つのSPCが倒産することになっても、SPCのLTV(借入比率)が低ければ、金融機関はSPCへの貸出金を全額回収することもできるでしょう。そうすれば、一定の場合は貸出を継続しても金融機関に損失が生じないことが明らかになるので、現在のような極端な信用収縮に陥らないでも済むのではないでしょうか。