全国 都道府県・主要都市の“マンション化率” 2012 〜地域ごとに供給立地の偏在が進行するマンション普及率の推移〜 全国のマンションストック数と都道府県別マンション化率

はじめに

全国の分譲マンションストックは、2009年に20万戸超増加したが翌2010年には11万戸強に留まり、その増加分は半数近くにまで急激に縮小した。これは、2008年のリーマン・ショックによるマンション市場の冷え込みで激減した供給戸数が竣工までの数年間のタイムラグを経てマンションストックとして反映された結果である。マンションの新規供給戸数は2009年以降やや持ち直し、概ね横ばいでの供給が続いているため、ストック戸数の増加分も直近にかけて11~13万戸前後で推移しており、全国でのマンション供給戸数やストック戸数を見る限りでは表面上大きな変化が生じていないように見えるが、地域ごとにそれらの動向を分析すると、低調なマンション供給が続く中で供給戸数を回復させつつある大都市圏とさらに市場規模が縮小しつつある地方圏の様子が浮き彫りとなる。2007年のミニバブル期以降、大都市圏中心部に集中してマンションの新規供給が為されるという立地偏在が続いており、郊外や地方圏まで供給が拡大するような動きは2012年においても見受けられない。また、居住ニーズが高いエリアに絞り込んで供給が行われているはずの新築マンションだが、首都圏では2012年下半期に初月契約率が70%を割り込む月も発生し、足元では長期化する景況感の悪化がマンション市場を縮小させる状況が徐々に浮き彫りになっている。消費増税に向けての住宅政策の拡充が期待される中、2013年以降の新築マンション市場がどのように推移するか、注視する必要があるだろう。本稿の主題となる総世帯数に占める分譲マンションのストック数の割合を示す「マンション化率」は、三大都市圏ではミニバブル後の最悪期を脱した新築マンション供給状況がようやくストック戸数の増加分にも反映されるようになり、それがマンション化率の拡大にも寄与している。新築マンション供給偏在が続いている中で、マンション普及の度合いに変化が生じているのかについて、都道府県および全国主要行政区のストック戸数および世帯数のデータをもとに分析する。