マンションPBR 2013　～10年間の駅別平均価格で比較する分譲マンションの資産価値～　Ⅰ 首都圏

はじめに

2013年は、アベノミクス効果が喧伝され始めるに連れ、報道よりはかなり遅れてその効果が表れている感はあるものの、消費増税および相続税の改定など、目前に迫った税制の大きな変化が直接のフックとなって、新築マンションの分譲は好調を維持している。特に東京都心部では1億円を超える高額物件が相次いで分譲されたことにより、首都圏の新築マンション平均価格が急激に押し上がる状況にある。このような景気変動や税制の変更は、結果的に分譲マンションの価格や売れ行きなど市場全体に大きな影響を与えることになり、中古マンションの価格推移にも一定のバイアスとなるが、そもそもの“分譲マンションの価格妥当性”もこれらファンダメンタルズの変化によって振幅するため、特定のマンションの“経済的な実力”が見えにくくなってしまうという側面もある。価格形成要因そのものに景気変動などが含まれるという事実はあるものの、分譲マンションの価格を取り巻く外的要因を可能な限り小さくし、特定期間の分譲実績に基づくエリア（ここでは駅勢圏を対象としている）の価格および資産性を推し量ることで、マンションの“実力＝資産性”を分析し、比較検証するために考案したのがマンションPBRという独自指標である。

毎年公表しているマンションPBRは、直近10年間の新築マンション分譲価格を基に、該当するマンションから発生した中古事例価格と比較して資産倍率を数値化しており、したがって東日本大震災後のマーケット変化やアベノミクス効果を直截に映し出す鏡ではないが、購入者の意向によって、もしくは販売するマンション・デベロッパーの意図によってエリアごとに資産性を表したものと言える。当然のことながら、現状では生活利便性および交通利便性など“何かと便利”であることを基本的な条件として、“安心・安全なエリアもしくはマンション”であることが資産価値を高く維持するための条件に加わっている。また、分譲価格が上振れているエリアは資産倍率にも一定の影響が認められ、開発が進んでエリアポテンシャルが向上した地域でも資産倍率は拡大する傾向が示されている。