マンションPER 2013　～価格上昇局面に入り始めた新築マンションの収益性分析～　Ⅰ 首都圏

はじめに

2011年に発生した東日本大震災を境に、大地震を経験した首都圏や仙台市などの購入者を中心として新築マンションの耐震性や防災性に対する関心が高まった。デベロッパーもそれらニーズに迅速に対応するように、新築マンションに免震・制震装置や非常用設備などを導入したり、安全性に対する説明に注力したことで、一時的に鈍化していた新築マンションの売れ行きは現在では震災前と同様の状況まで回復してきている。新築マンションの耐震性や防災性が高まり、災害時における安全性をある程度担保したことで、最近では購入者の関心が再び「マンションの資産性」にも向かいつつある。当然のことながら、資産性が高い新築マンションは資産価値の目減りも少なく、さらに仮に不動産インフレともなれば分譲時の価格よりも高値で売却できる可能性も高まるため、新築マンション価格の上昇圧力が強まっている昨今の状況を鑑みればこのような関心事の移り変わりも納得できる。マンションの資産性を表す指標として、弊社でもマンションPBRを公表しているが、これは“過去から現時点における資産価値”を示したものであって将来価値を担保したものではないため、現時点で高い資産性を示していても5年後や10年後に同じような値を示す保証はない。今回の特集で取り扱うマンションPERはマンションの価格と賃料に基づいて何年で購入価格が回収可能かという「マンションの収益性」を表す指標であるが、マンションPBRと同じように“マンションの価値”を判断する1指標であり、また、現時点における収益性をそのまま表しているため、これから購入を考えている新築マンションの出口戦略を、購入前に検討するためのマーケットデータとして非常に有効なツールと言えるだろう。

マンションPERはリーマン・ショック後に三大都市圏でともに上昇し、マンションの収益性は悪化したが、直近にかけては新築マンションの価格調整に伴って首都圏や近畿圏では改善しつつある。ただし2013年に入ってから新築マンション価格は明らかに上昇する傾向を示しており、再び収益性の悪化が懸念され始めている。今回は東京湾岸エリアや大阪市中心部の再開発エリアに位置する“今話題のマンション供給先である主要駅”の動向も掲載し、その特徴について詳細に分析する。