JARECO　国交省・住宅政策課長が解説　中古政策の進捗状況　「使用価値」に基づき評価　算出方法を検討中　「広告、査定書に併記」案も

　日米不動産協力機構(JARECO、東京都中央区)がこのほど、13年最後の『朝会』(勉強会)を都内で開いた。プレゼンターを務めたのは国土交通省住宅局住宅政策課の坂根工博課長。『中古住宅の建物評価』を中心に、中古流通関連政策の進ちょく状況を報告した。

　国交省は、税法上の耐用年数にならい戸建て住宅の価値が経年で一律に減価する実態を見直し、建物の性能を反映させた新しい評価手法を構築する方針。これに沿って13年に、不動産と金融の実務の観点からそれぞれ検討の場を設けた。そこで抽出した課題を、不動産業や金融業の関係者が一堂に会する『中古住宅市場活性化ラウンドテーブル』に上げ、更に煮詰める体制だ。実務者レベルの作業部会も実施し、リバースモーゲージを始め、新しい評価手法を前提とした金融商品の可能性などを探っている。

　坂根課長は新しい建物評価手法のあり方に関して、建物の『使用価値』(使用に応じた価値)の概念を説明。これを原価法の運用改善によって算出し、評価に反映させる案が出ているという。具体的には建物を『基礎・躯体』と『内外装・設備』に分け、更に後者については9つに分類。部位ごとに計算した再調達原価を減価修正したうえで合算し、使用価値を導き出す流れだ。言い方を替えると、築年数とは異なる『実際の経過年数』という判断軸を想定し、インスペクション(建物診断・検査)で確認した劣化の程度を踏まえてそれを算出するイメージである。こうした評価が定着すれば、住宅所有者が補修や更新を適宜行い、機能保持や価値の回復に努めるインセンティブが働くと考えられる。