不動産現場での意外な誤解　賃貸借編140　改正民法605条の3はどういう趣旨の規定か

　Q　改正民法605条の3の「合意による不動産の賃貸人たる地位の移転」という見出しの規定は、その前の605条の2の「不動産の賃貸人たる地位の移転」という見出しの規定と関連があるように思えるのですが、条文だけを見ていると、その意味がよく分かりません。

　A　確かに605条の3だけを見ていると、よく分からないと思います。しかし、この両者は関連があり、いずれも賃貸不動産が譲渡された場合の賃貸人の地位の移転に関する規定です。そしてその違いは、605条の2は、その賃借人に賃借権の対抗要件が備わっている場合の規定で、605条の3は、その対抗要件が備わっていない場合の規定だということです。そのために、605条の2の規定には、その1項に、借主について賃借権の登記がある場合や借地借家法による対抗要件が備わっている場合のことが例示として定められています。

　そして更にその両者の違いとして、605条の2の場合は、その賃貸不動産の売買によって、原則として、自動的に賃貸人の地位が買主に移転する旨を定め、605条の3の場合は、その賃貸不動産の売主が賃貸人であるときに、売買当事者の合意(話し合い)によって賃貸人の地位を買主に移転させることができる旨を定めています。