不動産学の魅力　不動産と相続税　タワマン評価額と時価の格差　明海大学　不動産学部　第42回

　近年不動産業界で話題になる言葉の一つに「タワーマンションの相続税評価に関する改正」がある。2024年税制改正により、マンションの相続税評価額の計算方法が見直された。具体的な計算方法はここでは割愛するが、タワーマンションの相続税評価額と時価の価格差による過度な節税を是正することが目的で、マンションの相続税評価額が時価の6割に満たない場合は6割程度に引き上げるという内容である。一戸建てなどの他の不動産の場合は、相続税評価額が時価の6割水準であることに対して、タワーマンション場合は、看過しがたい不均衡が生じ租税負担の公平に反するという2022年の最高裁判決が今回の改正のきっかけとなっている。

　今回の改正でタワマン節税の効果は少なくなるが、考えてみたら、他の相続財産、例えば現金や預貯金での相続より、不動産の方が4割も相続税評価額が低く抑えられている。不動産保有による相続の方が断トツに有利であることを意味する。不動産が時価に比べて相続税評価額が低く抑えられている理由として、3つ挙げることができる。1番目は、不動産の時価は常に変動するものであるため、評価額を低く設定することで納税者に不利にならないようにするための考慮。2番目は、不動産の換金には必然的に負担が生じることに対する考慮。不動産の換金には、多くの時間と手間、仲介手数料や譲渡所得税などの負担が生じる。3番目は、人々の継続居住への考慮。相続税評価額が高い場合は、継続居住を希望する場合でも納税のためにその家を手放さざるを得ない可能性が高くなる。これらの配慮に対する社会構成員の納得があり、不動産の相続税評価額は「時価の6割水準」ということが社会で受け入れられている。

　この水準は、家系内の世代間資産保存の意味では、不動産の大きな魅力の一つだと考える。納税額が相対的に少ないことはもちろん、低い換金性も不動産の魅力として捉えることができる。「銭は足なくして走る」という言葉がある。金はあっという間になくなってしまうという意味である。お金の大切さがよくわからない、経験が浅い若い年齢の時に、財産を相続したとしても現金などの流動性の高い資産の場合、すぐなくなったという話は誰でもよく耳にした話しであろう。