不動産学の魅力　ひばりヶ丘駅北口再開発の影響　不動産価格は本当に上がったのか?　明海大学　不動産学部　第55回

　不動産学を学ぶ前、私は「駅前の再開発が行われれば、駅周辺ならどこでも必ず地価が上がる」と思い込んでいた。だが、ゼミで実施した「ひばりヶ丘駅北口の再開発が不動産市場に与えた影響」の研究結果を通じて、その単純な考えが大きく変わった。

　ひばりヶ丘駅北口では、2007年から2019年にかけて再開発が行われ、バスロータリーの新設や交通動線の改善が実施された。私たちはこの開発が住宅価格に与えた影響を検証するため、国土交通省「土地総合情報システム」から取得した取引データを用い、まずは北口と南口の戸建て住宅における平均値レベルでの価格上昇率の比較を行った。さらに新築と中古に分け、計量経済学的手法によって住宅面積、最寄駅距離、及び築年数といった住宅属性を出来るだけコントロールし、再開発の効果を実証的に分析した。

　分析の結果、駅北口全体で見ると、新築住宅の価格は上昇していたが、中古住宅はむしろ下落していることが明らかとなった。また、新築価格の上昇は開発による影響かと思われたが、この結果についても課題が残されていることが分かった。それは、再開発完了後に建設された物件には、「内生性」の問題が生じている可能性があるためである。つまり、開発によって住宅需要が増加したというよりも、偶然価格の高い物件が売買されたことが影響しているかもしれないというわけだ。