不動産学の魅力　明海大学　不動産学部　第86回　浦安ブライトンビルから考える　メンテナンス費用と収益性

　浦安ブライトンビルは、新浦安駅から徒歩3分の場所に位置しており、アクセスは良好で、オフィスビルに重要な従業員等の利用者の利便性は高い。外観は周辺のオフィスビル、ホテルと同様の色合いを有しており、周辺の環境にも適合している。建物を正面から見たとき、中央の階段部分には地上1階から7階までの大きな窓があり、建物内部から見たとき圧迫感を与えない作りになっている。

　ビルに入ると最初に目に入るのは、3台のエレベーターだ。ビルメンテナンス(BM)会社へのヒアリングでは、2億円以上の費用をかけて改修されているようだ。エレベーターは、ビルに入って最初に目に入る設備であるので、ビルの顔として非常に重要な設備の一つである。続いて、目に付くのが空調設備。当該設備は、利用者の快適性に直接影響を与えるので、ビルのグレードにも直結すると思う。これまでは、建物全体が一つの空調に統括されていたが、築25年の時点で個別空調に変更しており、金額は10億にも及んでいる。

　一方、テナントが支払う賃料は、ここ10年間で1.5倍程度上昇し、稼働率は高い水準を保っている。既に100%の目途が立っているようだ。テナントの業種業態をみると、医療と学習塾が半分を占めており、残りを工業系の会社などが占めている。学習塾については、浦安市は、高所得者が多い地域であることから、子供への学習のために投資を行う親が多いことが考えられるので、良い立地となる。また、医療については、様々な診療所が揃っている。人が生活する上で、医療機関は欠かせない。だから、おそらく売り上げも良好で、貸し倒れがなく、高い信用力を持つテナントなのであろう。