地方都市の分岐点(3)　成立する都市、停滞する都市　市場を分ける4つの条件

　不動産市場の強弱は、人口の増減だけでは説明できなくなっている。実際には、複数の要素が重なり合うことで、取引が成立するかどうかが決まる構造へと変化している。

　福岡市の事例は、その構造を端的に示している。価格上昇局面にあっても売買が成立し、賃料も上昇を続ける背景には、複数の要素が重なり合っている。まず、投資資金の流入が価格上昇の一因となっている。関東圏を含む投資家の参入や物件の大型化が進み、市場価格を押し上げる背景の一つとなっている。

　その上で、実需が市場を下支えする。若年層や転入者といった入居需要が底堅く存在し、賃貸・売買の双方で需要が維持される。更に、住宅ローンの長期化といった金融面の調整が、価格上昇による負担を吸収し、購入を支える一因となる。そして、賃貸市場の上昇が、投資採算と居住需要の双方を支え、市場全体の回転を維持している。