不動産取引現場での意外な誤解　売買編(59)　消費者契約で明け渡し遅延のペナルティを賃料の3倍とできるか?

Q　不動産の仲介業者です。以前のこのコーナー(売買編・第40回)で、消費者契約において宅建業者が売主になる場合は宅建業法が適用され、宅建業者以外の事業者(会社など)が売主になる場合は消費者契約法が適用になると書かれていました。このように民法の特別法が競合する場合、どの法律が適用になるかを定めた法律はあるのですか。

A　消費者契約法と他の特別法とが競合した場合にどの法律が適用になるかは、消費者契約法11条2項に規定されています。民法の特別法である消費者契約法と同じ特別法である宅建業法が、消費者契約の有効性などについて競合した場合には、消費者契約法以外の特別法である宅建業法が優先的に適用されるとなっています。

Q　例えば宅建業法では、宅建業者が損害賠償額の予定(違約金)を売買代金の20%とすることは許されているのですが(同法38条)、宅建業者以外の事業者が同じように売買代金の20%の違約金を定めることは消費者契約法9条(消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効)の規定から無効とされるのでしょうか。あるいは、有効でしょうか。