更に発展するJ-REIT市場　ヘルスケアなど運用対象も多様化　1　上昇するJ-REIT価格　好調なビル賃貸事業がけん引

　J-REITの値動きを示す東証REIT指数は、14年に入ってから、5月中旬までは概ね1430ポイント～1510ポイントの範囲で比較的落ち着いた動きを示していたが、5月27日から上昇傾向が強まり、本稿執筆時(6月5日時点)では、1540ポイント前後で推移している(図表1)。筆者は、J-REITの主な価格決定要因を、(1)収入源である実物不動産の市況、(2)投資家の需給関係、(3)金利動向の3つと考えている。最近の東証REIT指数の上昇は、このうち、(1)と(2)がプラスに作用したためと考えられる。

　(1)の実物不動産市場については、14年5月末時点で、J-REITの運用対象の内訳は、オフィスビルが47.7%、商業施設が20.8%、住宅が17.8%、物流・インフラ施設が10.8%、ホテル・シニア施設が2.9%となっている(取得額ベース、みずほ証券調べ)。このうち構成比が最大のオフィスビルについては、東京23区では12年に、過去30年間で第3位の大量供給があったが、13年の供給量は前年の3分の1に激減し、14年の供給量も12年の半分程度にとどまる見込みである(森ビル調べ)。