大手デベも〝つばぜり合い〟　競合関係、一層厳しさ　独自ルートの開拓が鍵

　分譲マンション市場は08年のリーマンショック以降、大手の寡占化傾向が強まっている。それは用地取得能力の違い、つまり資金調達力や情報収集力の優位さによるものだろう。例えば、競争入札になった場合、中堅事業者はよほどのことがない限り、大手には劣勢を強いられることになる。そこは自ずと規模やエリアなどによる大手と中堅の住み分けが働くことになるが、大手は大手同士で激しいつばぜり合いを展開せざるを得ないことになる。

　これが用地取得合戦の厳しさであり、好況時、不況時も基本的に変わらず、時々の好立地物件、売れ筋物件を求めてぶつかり合う。各社とも中長期計画などに基づいて常に向こう3年間の事業計画が成り立つように、計画的に仕入れ、事業化、販売、引き渡し(資金回収)を同時進行させているためだ。ところが、用地や建築費の高騰によるコストアップや、景気低迷に伴う販売不振などがあると、事業の流れに支障が生じかねない状況となる。

　中長計などによる各社のマンション年間供給計画を見ると、三井不動産レジデンシャルが「安定的に5000戸程度から6000戸水準に引き上げられるように」としているほか、三菱地所レジデンスは「5600戸程度を巡航ペースに」、住友不動産は「5500～6000戸程度」を掲げている。また、野村不動産は「戸建てを含め分譲住宅事業で年間7000戸」を、東急不動産は「年間2500戸だった目標を3000戸に引き上げる」(三枝利行社長)ことにしているなど、いずれも積極姿勢は崩していない。