点検・不動産投資　新成長分野への展開　宮城大学事業構想学部教授田辺信之　■18　「ヘルスケア」　(17)　ヘルスケア市場の総括(下)　着実な資産増加が鍵に

(前号からの続き)

　投資対象の価値判断には、事業者が対象施設を運営して、投資家に賃料を確実に支払えるだけの収益を上げることができるかどうかが重要なポイントになります。事業収入から事業支出を差し引いた残りが「不動産関連費用控除前利益」となり、ここから「経営帰属利益」(所有機器更新支出、事業者の適正利益など)をマイナスしたものが「負担可能賃料」となります。事業収支をチェック

　これが実際の契約賃料を上回っていれば、その施設の採算が成り立つので、契約賃料を基に投資対象施設の評価を収益還元法で評価することになります。不動産というアセットの評価ではあるものの、その前提として事業収支のチェックが必要となる点が、まさにオペレーショナルアセットの特徴であるということができます。