不動産取引現場での意外な誤解　賃貸借編102　普通借地の仲介で注意すべき事項は?(2)

　Q　普通借地で、借地権が建物付きで第三者に譲渡(売買)された場合の譲受人と地主との間の法律関係については、その譲渡を地主が承諾している限り、基本的には問題がないのでしょうか。

　A　基本的に問題がないというのはその通りです。しかし、気を付けなければならないのは、その借地上の建物が他に賃貸されている場合です。その建物の賃貸が土地の無断転貸に該当しない、だから賃貸できるということは過去の判例が示す通りですが(大判昭和8年12月11日)、それには、その当時の当事者に「反対の特約がない限り」という前提があるのであって、もし仮に、従前の当事者すなわち地主と借地人(譲渡人)との間にそのような「反対の特約」がなかったとしても、それをそのまま譲受人との間に当てはめることができるのかという問題があるからです。

　例えばその借地上の建物の賃借人が借地人(譲渡人)の縁者だったために、地主が特別に賃貸を認めていたというような場合です。したがって、そのような事情があって賃貸が認められているような場合、あるいはその当時の借地人(譲渡人)に限り、特別にアパート経営が認められているというような事情がある場合、仲介業者としても、その借地上の建物の賃貸を譲受人に継続させることについて、「借地条件の変更」のための対価の支払ということも考慮しなければならないということです。