移住住み替え支援機構の住宅ローンオプション　住宅購入を「期間所有権の取得」　(下)　残価保証で〝市場に4回出せる家〟に

　「ローンのお守り」の残価査定額は、家賃データに基づいており、スムストックの評価額と比較すると安価な傾向にあるという。大手住宅メーカー10社が参加する「優良ストック住宅推進協議会(スムストック協議会)」が独自基準を満たした参加会社の施工物件を査定し、売買仲介している「スムストック」は、スケルトンとインフィルに分けて建物を評価している。「ローンのお守り」の残価設定月は、おおむね20年前後になるケースが多く、残価査定額は「現時点で約束できる価格」である一方、「スムストック」は評価額がゼロになることも多い築20年以降の建物評価額も半分程度の低減にとどまっているほか、査定額と売買成約額の差異が平均1%程度にとどまっている点も強みだ。

　近年、大手住宅メーカーは、自社施工物件の買取再販を強化している。例えば大和ハウス工業は、グループ全体で既存住宅ブランド「リブネス」を立ち上げ、ワンストップで対応している。「残価保証が付けられる家」であれば、こうした相談窓口も有効利用できるなど、付帯オプションを使わない場合であっても、メリットは生まれやすくなる。

　建物を使い続けられるような劣化対策や維持保全、省エネ性能などの認定条件に基づく長期優良住宅は、通常考えられる維持管理下で、100年構造躯体が使用できるともいわれているが、オプションを付帯した住宅であれば、内部を改修すれば「4回は市場に出せる。こうした循環が進めば、結果的に(残価保証が付けられないような)既存の劣化住宅は淘汰される」(JTI大垣代表理事)。