地域創生と金融 SMBC日興証券 株式調査部 シニアアナリスト 鳥井裕史氏に聞く J-REIT市場を追う 投資家は総合型より特化型を望む　金融コスト変動 過度な神経質は不要 物件取得は期待利回りカギ　海外勢、買い意欲じわり増す

　田邉　最初にJ-REIT市場の最近の動きについてご教示ください。

　鳥井　現状、東証REIT指数は1800ポイント台の半ばから後半で動いている。J-REITの投資口価格を決める主な要素は、長期金利、クレジット市場、不動産賃貸市場、物件取得による収益積み上げ、金融コストの変動リスクの5つだ。

　このうち、「長期金利」に関しては、今年7月に日銀がYCC(イールドカーブ・コントロール)の柔軟化に踏み込み、これまで長期金利(10年)を上限0.5%で厳格に抑制してきた金利操作を実質的に1.0%にまで拡大した。だが、現在の長期金利は0.7%前後であり、急激な金融引き締めに対する懸念は薄れている。