トータルブレインのマンション最前線　東京都下・分譲開発エリアのキワ　坪単価は200万円台前半が目安

　トータルブレインがこのほどまとめたレポート「分譲マンション開発エリアの際(キワ)はどこか? (1) ～現在の分譲マンション価格水準を前提に市場が成立するエリアを探る～東京都下・埼玉エリア編」から、東京都下編を紹介する。

　1次取得者の購入体力の上限は4000万円台まで。1坪当たりの分譲単価も200万円台前半までが市場の前提条件となる。現時点で顧客がついてこられるのは60m2台で4000万円台後半、70m2台前半で5000万円台前半まで。60m2台で5000万円台後半以上になると予算オーバーのエリアが増加している。現状の建築費では単価200万円台前半は不可能だ。今後の分譲マンション事業を単価300万円スタートを前提とした場合、グロス価格5000万円台後半～6000万円台前半にターゲットがついてこられるエリアはどこまでかが、市場限界点となる。

　東京都下の路線ごとに見ていくと、JR中央線では、西国分寺駅までが新宿駅から30分圏内、快速停車駅では立川駅が含まれる。東京駅までだと13～15分プラスのため、三鷹駅までが30分圏となる。中央線は乗降客数も借家世帯数も多く、借家年収も全体に高めで、沿線のマンション市場は大きい。新築分譲戸数も比較的多く、分譲単価も高めで、立川駅までは、おおむね400万円以上の単価水準となっている。徒歩圏の分譲事業は八王子駅まで可能と考えられるが、バス便は立川駅までで(単価400万円台中盤以上の市場)、日野駅以遠は難しいと考えられる。