ARES×三井住友基礎研調査　私募不動産ファンド47.1兆円に拡大　金利上昇下でも運用残高増

　不動産証券化協会(ARES)と三井住友トラスト基礎研究所が3月18日公表した「不動産私募ファンドに関する実態調査(2026年1月調査)」によると、25年12月末時点の不動産私募ファンド市場規模は、私募REITとグローバルファンドを含めて47.1兆円となった。25年6月末時点の44.9兆円から約2.2兆円増えて伸び率は4.9%だった。日銀の利上げや建築費高騰への警戒感があるなかでも、市場の拡大基調は続いている。

　調査は国内不動産を対象に私募ファンドを組成・運用する146社に実施し、93社から回答を得た。有効回答率は63.6%。市場規模の拡大は、国内系・外資系の双方で運用資産を増やした運用会社が多かったことが背景にあるという。資金調達環境は、エクイティ投資家の投資意欲について「変化はない」との回答が78%を占め、大勢はなお堅調だった。一方、投資家属性別では、国内金融機関、特に地方銀行で慎重姿勢が目立った。海外投資家では「減少」との回答は見られなかったものの、海外機関投資家や海外富裕層で「増加」とする回答割合が前回調査より低下し、日本の金利上昇局面入りを受けて投資姿勢にやや変化が出始めている。

　アセットタイプ別では、国内・海外投資家ともホテル、住宅、データセンターへの投資意欲が比較的強かった。オフィスについても都心賃貸市場の改善を背景に増加・やや増加の回答が減少系を上回った。もっとも、運用中ファンドの資産内訳を金額ベースでみると、オフィスの構成比は31%と依然として最大ながら、24年1月調査以降は低下傾向だ。物流は一時の大量供給を経て価格調整が進み、投資割合が持ち直している。