SMBC日興証券 シニアアナリスト 鳥井裕史氏に聞く Jリート成長戦略　TOPIX採用議論を 「市場再編」に向けた〝現実解〟

　「東証REIT指数が2000ポイントを超える環境であれば、増資による物件取得を通じて一口当たり分配金を伸ばせる可能性がある。長期金利は2.5%を超えるまでに上昇している(5月7日取材時点)ものの、当初3年間で年4.5%程度、その後もインフレ率並みの年2%程度の増配が見込めるなら、東証REIT指数は2100ポイント程度まで戻せるとみている」

　2025年末時点の市場環境なら、オフィスや総合型、住宅などの大手リートは、資本コストを下回る利回りで物件を取得できた。増資によって運用資産を増やし、分配金を積み上げる外部成長の筋道も描きやすかった。

　だが、足元の風景は変わっている。米国・イスラエルがイランと戦端を開いた1カ月後の3月末時点では、大手オフィスリートにはなお物件取得の余地が残る一方、他のサブセクターでは増資のハードルが上がった。中小型リートでは、この時期の増資が投資家の厳しい評価を招き、かえって投資口価格を押し下げた。鳥井氏は、発行体側の資本市場への理解不足を指摘する。大手リートの公募増資(PO)成功を見て『自分たちもいける』と判断して実行したところ、実際には資本コストが高く、売却益を除いた一口当たり純利益を下げる増資になった。その評価が市場心理を冷やした。