知って得する建物の豆知識　421　地盤改良　安心感を左右する重要な要素

　土地選びで見落とされがちですが、住宅の安心感を左右する重要な要素が「地盤」です。建物の耐震性や断熱性を高めても、その下の地盤が弱ければ不同沈下や基礎のひび割れ、建具の不具合につながる恐れがあります。不動産業者にとって地盤の知識は、購入希望者に土地のリスクと対策費を正しく伝えるための実務知識です。

　地盤改良が必要になりやすい宅地には、いくつかの特徴があります。代表的なのは、もともと田や沼、湿地、川沿い、海沿い、谷地であった土地です。水を多く含む軟弱な粘土層や、有機質を含む腐植土が残っている場合、建物の重さを十分に支えられないことがあります。また造成地のうち、盛土で地盤面を高くした土地も注意が必要です。盛土の締固めが不十分であったり、切土と盛土がまたがる敷地では地盤の固さに差が生じ、建物が傾く原因になることがあります。

　周辺より低い土地、雨の後に水が引きにくい土地、近隣の道路や塀に傾き・ひび割れが見られる土地も要注意です。古い住宅地では、過去に池や水路を埋めた履歴が残っていないこともあります。販売時には、地形図、古地図、ハザードマップ、造成履歴、近隣建物の状況などを確認し、「地盤調査をしてみないと最終判断はできない」と前置きしながら、改良費が発生する可能性を説明しておくことが大切です。