不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編258　サブリース事業でフリーレント特約は自由か?

Q.いわゆる「サブリース」というのは、法的には他人物の賃貸借(民法561条、559条)であるという理解をしていますが、個々の「転貸借契約」において、その物件のオーナー(原貸主)が誰であるかを借主に説明する義務はあるのでしょうか。

A.オーナー(原貸主)が誰であるかを借主(転借人)に説明する義務までは、原則としてありません(京都地判昭和61年4月18日)。ただし、借主(転借人)の方から説明を求められていたり、オーナーからの転貸の承諾を得ることが難しいような特別な事情がある場合には、説明する義務があるとされていますので(同京都地判)、そのようなケースで無断転貸をした場合には、告知義務違反として不法行為責任を問われることになります(東京地判平成20年6月16日)。

Q.ところで、サブリース事業でよくとられる方法として、最初の数か月間を「フリーレント」ということで、賃料を無料にすることがありますが、これはサブリース業者の単独裁量でできるのでしょうか。