【暑中特集2026 止まらないインフレ】不動産マネー、宴に続く選別投資 　「資産価格」と「稼ぐ力」を保つ　金利上昇を賃料成長が相殺

　インフレと金利上昇が、不動産投資の前提を変え始めている。建築費、人件費、土地価格が高止まりする中、日本でも「金利のある世界」が定着しつつある。低金利で資金を調達し、物件価格の上昇によって売却益を得る従来型の投資は、次第に成立しにくくなる。ただ、不動産投資マネーの「宴」が直ちに終わるわけではない。JLLの「ジャパン・マーケット・ダイナミクス2026年第1四半期」によれば、同期の国内事業用不動産投資額は前年同期比1%減の2兆752億円だった。前年同期が第1四半期として過去最高だったことを考えれば、ほぼ同水準を維持しており、投資市場はなお活況を呈している。同社では、26年の年間投資額が25年を上回り、6兆円台半ばに達すると予測。金利上昇という向かい風が吹く一方で、オフィスを中心とした賃料上昇や供給制約が物件価格を支えているためだ。今後は市場全体が一律に冷え込むのではなく、賃料を引き上げられる不動産と、収益力の弱い不動産との二極化が一段と鮮明になりそうだ。

過去最高圏にある投資額

　世界の不動産投資額は26年第1四半期に前年同期比18%増加した。融資環境の改善や賃貸需要の回復、新規開発の減少を背景に、オフィスを中心に投資が戻り始めている。