【暑中特集2026 止まらないインフレ】管理から〝収益支援〟へ　収益構造の変化で役割転換　家賃上昇も膨らむ運営コスト

　部屋探しの指標となる賃料相場は、大都市圏を中心に力強い上昇が続いている。不動産・住宅情報サービス「ライフルホームズ」がまとめた市場レポートによると、首都圏の平均掲載賃料は2025年12月時点で、シングル向けが前年同月比24.8%プラスの8万8294円、ファミリー向けが同14.0%プラスの14万8682円を記録。20年の計測開始以来の最高値を更新し、今年に入っても東京23区のファミリー向け賃料が25万円台に達するなど高値安定が続いている。背景には、新築分譲マンションの価格高騰に伴い、本来であれば住宅購入に動くはずの層が賃貸市場に残留している需給の引き締まりがある。

　だが、こうした賃料相場の上昇が、必ずしもオーナーの収益改善(手残りの増加)に直結しているわけではない。現在の市場は、家賃の上昇ペースを上回る勢いで物件の運営諸経費が膨らむ、インフレ局面にあるためだ。

　物件運営の現場に目を向けると、電気・ガス料金の高騰が共用部の光熱費負担を直撃しているほか、建築資材高騰に伴う修繕費、退去時の原状回復費、更には定時清掃などの人件費や損害保険料にいたるまで、あらゆるコストが右肩上がりで推移している。家賃収入が増加傾向にあるものの、運営コストの膨張がそれを相殺する形となり、オーナーの手残り(利益)は必ずしも一律には拡大しない構造となっている。