高経年マンションの再生を考える　旭化成不動産レジデンスマンション建替え研究所主任研究員　大木　祐悟　▶1　 平均〝45年〟の理由　なぜ老朽化が早まるか

　高経年マンションのストックが増加するにつれて、マンションの建て替えやマンション敷地売却の検討を始める管理組合も増えています。ところで、これまで建て替えられたマンションの平均築年数は50年に満たないと言われていますが、実際に筆者の勤務先である旭化成不動産レジデンスで建て替えた34件のマンションの建物解体時の平均築年数は図1の通りであり、平均すると約築45年となっています。

　鉄筋コンクリート造の建物は、適切に施工された上で管理されていれば100年くらいの耐用年数はあると言われている中で、なぜ築50年にも満たない建物が数多く建て替えられているのでしょうか。

　区分所有法第62条第5項では、建替え決議集会を招集する際に通知すべき事項について規定していますが、その中の一つに「建替えを必要とする理由」があります。そこで、筆者の手元にある建替え決議招集通知(22例)について、建て替えを必要とすることに至った理由を確認したところ、その主たる理由は下表に示す通りです(ちなみに、22例のすべてで複数の理由を挙げています)。