不動産現場での意外な誤解　売買編161　　共有の相続物件が勝手に用途変更されたら?

　Q　当社は、共有の不動産を売買したり賃貸したりすることがありますが、あまりトラブルになったことはありません。それは、当社の社員が、共有の物件については常に「全員の合意」という原則を守っているからだと思いますが、そのために却って「共有」という概念についての知識があまりありません。

　A　確かに共有物件については、「共有者全員の合意」という原則を守っていれば問題になることはまずありません。しかし、先程言われたような共有の概念から申し上げれば、「売買」については共有物の「変更」として共有者全員の同意が必要となりますが(民法251条)、「賃貸借」の場合には管理行為として共有者の持分の過半数で決めることができるとされています(252条)。しかし、この場合の賃貸借というのは、一般的な民法上の賃貸借のことであって、短期賃貸借の期間(土地は5年、建物は3年)を超えるもの(602条)や、借地借家法の適用を受けるものについては、「法律上の処分行為」として共有物の「変更」に当たると解されていますので、共有者全員の同意が必要になります。この点は、誤解を招きやすいので、以前にも言及しました。

　Q　その共有物の売買が共有物の「変更」に当たるというのは、その共有物が売買によって他のものに変わるからでしょうか。