不動産取引現場での意外な誤解 売買編201　令和5年施行の「共有」に関する民法改正とは?

Q.以前、売買編181.182回で、令和5年4月1日に施行された改正民法中、最も重要な制度改正の内容と、最も身近な問題の代表的なものを挙げていただきました。それ以外の問題点も含め、今後私達宅建業者が業務上必要な重要ポイントの解説をお願いします。 A.それ以外の重要ポイントは、やはり「共有」の問題でしょう。というのも、私達宅建業者が長年放置されてきた「共有」の土地や相続物件などを扱う場合、今回改正された規定内容が非常に重要になると思うからです。

　具体的には、(1)共有物の「使用」に関し、従来から共有者間でトラブルになっていた問題、たとえば被相続人の長男がそれまで同居していた相続物件を継続使用している場合、その使用者に対し、「自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」という改正規定を設けたこと(改正民法249条(2))、(2)共有物の「変更」に関し、従来から共有者間でもめていた全員の同意を不要とするケース、つまり持分の過半数で決められるケースとして、「その形状、効用の著しい変更を伴わないもの」を除く除外改定を設けたこと(同法251条(1)カッコ書、252条(1))、(3)その共有物の共有者が一部不明の場合に、判明している共有者の請求により、裁判所が他の共有者の同意を得て共有物に「変更」を加えられる旨を定めたことです(同法251条(2))。

Q.共有物の「変更」には、売買や賃貸借などの法律的な変更も含まれますか。