築年評価脱却で見える新風景　建物長寿化は時代の要請　資産価値保ち良質ストック増　「修繕」と「改良」工事がカギ　税法上と物理的耐用年数を混同　土地担保主義を見直す時期に

　東京都世田谷区に本社を置く市萬(西島昭社長)はユニークな管理会社だ。老朽化などの悩みを抱えたアパートやマンションの問題解決を得意とし、今年で創業25年を迎える。持ち込まれる案件の大半が当初その物件に融資した金融機関からの紹介で、今では相談依頼件数は毎月25件ほどにも上るという。

　西島氏は、「賃貸アパートやマンションは築20年を過ぎた頃から空室や修繕などで頭を悩ませるオーナーが増えてくる。収益性が落ちて賃貸経営が苦しくなってくるためで、往々にして建て替えるか売却かという2つの選択肢に追い込まれる。しかし、実はその苦しい時期を乗り越えた先にこそ、安定した賃貸経営が待っている」と話す。

　ポイントは2つ。1つは築20年を過ぎた頃から経営が苦しくなるのは確かだが、そこを乗り越えて新築時のローン返済が完了するところまで持ちこたえると、手取り収入が増えてキャッシュフローが一気に改善される。当たり前のことだが、気付いていないオーナーは多いのだという。