昭和100年 戦後80年　節目　住宅・不動産業界　(8)不動産証券化が起爆剤　〝革命〟が広げた投資市場

　歴史をさかのぼれば、江戸時代に現代の集合住宅に相当する長屋の所有者が町人などから家賃を徴収し、今の不動産事業者に当たる「口入業者(仲介業者)」や「家守(管理業者)」が存在していたが、土地の売り買いが認められるようになったのは明治5年とされる。不動産の取引は景気の循環によって浮き沈みし、その局面をうまく読むことで土地を転がして差益を得るが、そうした投資を行えるのは明治期から第2次世界大戦後の高度経済成長期を経るまでは、ごく限られた人たちの世界であり、〝資産家クラブ〟の独壇場であった。

　その特権階級的なマーケットに一般的な人たちが足を踏み入れ始めたのは1980年代後半からのバブル経済期であろう。土地神話が横行し、全国津々浦々の土地値が跳ね上がり、リゾートマンションが飛ぶように売れたり、原野商法が社会問題になったりした。だが、バブル経済の崩壊で景色は一変した。不動産の不良債権化に歯止めがかからず、銀行など金融機関は資金回収に向けて動き出した。

　当時、銀行マンだった一人は張り込みまで行い債権回収に走り回ったと振り返り、半年間で1000億円を処理したという。そこへ外資が不動産を買いあさり始め、その債権回収に伴う不動産評価額はバルク案件の中に500円もあった。そんなバブル崩壊の引き金となった総量規制が敷かれた90年に不動産シンジケーション協議会(現不動産証券化協会)が発足した。95年4月には不動産特定共同事業法が施行され、不動産を小口化して複数の投資家から資金を募り不動産の運用益を分配する仕組みが登場。バブル崩壊による塗炭の苦しみを経てリスク分散という思考が働き、98年にSPC法が施行され、00年11月に投信法改正でJリートが解禁となり、翌01年のアメリカ同時多発テロ前日に不動産大手系列のJリート2銘柄が東証に上場した。セキュリタイゼーション、いわゆる「証券化」というワードが不動産業界に急速に浸透していく契機となった。