不動産取引現場での意外な誤解 売買編248　業者売主の場合の違約金は常に代金の20%?

Q.今回は、業法39条の「手付の額の制限等」の規定についてです。この規定では、宅建業者が売主になっている場合の手付金の額は売買代金の「20%以下」でなければならないとされていますが、それはなぜですか。

A.それは、同条2項に、その手付の性質を「解約手付」としなければならないと定めている関係上、通常、その契約を手付解除した場合にその相手方に生じる損害がその代金の「20%以下」程度に収まるであろうという過去の知見から、そのように定められたといわれています。したがって、業法38条に定められている宅建業者が売主になる場合の「損害賠償額の予定等の制限」規定においても、その予定額等の合算上限を売買代金の「20%」とし、それを超える額を定めたときは、その超える部分を無効とし(同条(2))、売買代金の一部(内金)になると解しています。

Q.業法38条の損害賠償額の予定等の制限規定は、条文をよく読むと、当事者に「債務不履行」があって契約を解除する場合の規定で、それ以外の理由で契約を解除する場合には適用はないと読めるのですが。