不動産業界25年度後半戦、点検・展望　構造変化する日本に資金　外資など大都市へ攻勢 オフィス・住宅・ホテル収益性に期待

　モルガン・スタンレー・インベストメント・マネジメント(米国)は先月、日本に特化した円建て不動産ファンドを投入すると発表した。かつて全日空系列のホテル群を買収して注目を浴びたメズレフの後継的な存在として知られるノース・ヘブン(North Haven)が当初目標の750億円を上回る1310億円(約9億ドル)を調達して東京と大阪のほか、主要都市の不動産資産に注力して投資する。国内外からの人口移動に支えられている住宅とコロナ明け後に出社比率の高い就業需要に支えられているオフィス、通販など好調なeコマース市場を見据えて物流施設に資金を投じる。日本独自の構造変化の恩恵を受ける不動産を追求していくという。

　不動産証券化協会の菰田正信会長(三井不動産会長)は、「こうした外資のファンドや機関投資家が対日投資をするということは日本の不動産の価値を認めてもらっていることで歓迎したい」と話す。

　「投資家の注目セクターはオフィスとホテルだ。オフィスは低い空室率と賃料が上がっているので強気。客室単価が上がっているホテルにもまだアップサイドがあるとの見方が多い」。そのように指摘するモルガン・スタンレーMUFG証券エグゼクティブディレクターの姉川俊幸氏は、「ディフェンシブな賃貸住宅を見ると、都市オンリーだがマンション価格が高騰しているので利回りを確保するために賃料を上げざるを得ない。新規供給が難しい都心は有望な投資先だ。物流施設は、基本的にステーブル(安定的)だが若干劣後し、商業施設は固定賃料や歩合賃料などタイプにもよるがオフィスに比べて賃料を上げづらいセクターであり、インフレ局面では相対的に劣後する」と分析する。