不動産鑑定士レター　土地価格と賃料の関係は　地価上昇で賃料増額請求が増加

　不動産鑑定士の業務といえば、土地価格の評価が中心だと考えられています。国土交通省が毎年3月下旬に公表する地価公示(最高価格地は銀座4丁目山野楽器)、都道府県が毎年9月下旬に公表する地価調査(最高価格地は銀座2丁目明治屋銀座ビル)、国税庁が毎年7月1日に発表する相続税路線価(最高価格地は銀座4丁目鳩居堂前)、3年に1度評価替えが行われる固定資産税評価、これらは全て不動産鑑定士が評価をする土地価格です。これらの評価は、実在する土地上に建物があるかないか、所有権以外の権利があるかないかを考慮しない更地としての価格を求めます。そのため不動産鑑定士が評価するのは更地の価格だけ、と思われるのでしょう。

　しかし、不動産鑑定士は「価格」だけではなく「賃料」の評価も行います。賃料には、土地を賃借する際の地代と、建物を賃借する際の家賃があります。不動産の価格は交換の対価、すなわち売買する際に表に出てくるものですが、不動産の賃料は用益の対価、すなわち使用または収益を得ている期間について表に出てくるものです。この価格と賃料は、元本と果実という相関関係が認められるといわれています。価格を元本、賃料を果実と考え、土地価格が上昇するので地代、家賃も上昇する、という構造です。

　近年都心部を中心に、土地価格の上昇が続いています。今年9月発表の都道府県地価調査では、全国平均で4年連続上昇し、特に東京圏、大阪圏では上昇幅の拡大傾向が継続しています。では、土地価格と相関関係にある賃料も同様に上昇するのでしょうか。