東京都心5区オフィスマーケット　焦点は空室率から賃料へ　大手決算が映す貸主優位の回復

　東京都心のオフィス市場が新たな局面に入りつつある。コロナ禍後に積み上がった空室の消化がこれまでの主題だったが、足元では空室率の低下にとどまらず、賃料をどこまで引き上げられるかに関心が移っている。

　三鬼商事によれば、2026年4月時点の都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の平均空室率は2.20%と、前年同月の3.73%から大幅に低下した。平均賃料は坪2万2454円で、前年同月比8.19%上昇した。26年度の都心5区は、空室率低下を軸とする回復から、賃料上昇を伴う回復へと重心が移る可能性が高い。

　この変化を裏付けるのが、大手不動産会社の26年3月期決算だ。各社はいずれも堅調な業績を示し、オフィス賃貸事業の改善が収益を押し上げた。三井不動産は賃貸セグメントで、国内外オフィスの賃貸収益・利益の伸びを増益要因に挙げた。27年3月期も、国内外オフィスの賃料増加を見込む。三菱地所も丸の内事業で新規リーシングや既存ビルの賃料改定が堅調に推移した。丸の内エリアの期末時点のオフィス空室率は0.55%まで低下した。都心一等地では、空室率の改善余地よりも、賃料改定の余地が市場の焦点になりつつある。