明海大学不動産学部　不動産の不思議　学生たちの視点と発見　第127回　特例容積率適用地区の容積移転　都市の活力維持に魅力的な制度

　【学生の目】

　東京駅周辺に立ち並ぶ超高層ビルの中には、基準容積率を超えるビルも少なくない。総合設計制度による割増容積が代表的だが、連坦建築物設計制度で容積移転する例もある(川本和輝「不動産の不思議第125回」16年3月15日号)。連坦建築物設計制度は土地が連坦、つまり隣接することが要件だが、離れた土地の間で容積移転を可能にするのが特例容積率適用地区だ。

　東京駅は先の大戦で焼失し、応急的に2階建て駅舎を建てて使っていたが、開設100年を契機に3階建てに復元した。東京駅も容積率制限を受けることは不思議な感じだが、地下が広いとはいえ、地上3階建てでは容積が余る。その余剰容積を、大規模で高収益のビルを建てたい周辺土地所有者に譲渡し、その対価で駅舎復元費用を捻出した。